Krótkoterminowy najem apartamentów staje się coraz popularniejszy wśród turystów, którzy szukają tańszej alternatywy dla hoteli. Prywatne apartamenty na Bookingu i Airbnb to ogromna konkurencja dla regularnie działających hoteli i hosteli. Jak pokazują statystyki, dobrze zarządzany apartament w centrum ciekawego turystycznie miasta może być świetną inwestycją. Jednakże często zmieniający się i zakłócający spokój lokatorzy mogą być uciążliwi dla sąsiadów. Problem jest powszechny szczególnie w mocno turystycznych i rozrywkowych lokalizacjach takich jak Sopot, Kraków, ale nie brakuje też sygnałów płynących z Warszawy, Poznania, Łodzi, Gdańska. Generalnie rzecz biorąc – problem dotyczy zwłaszcza centrów miast – okolic rynków i stref uznawanych za ciekawe i rozrywkowe.
Dla osób, które na stałe mieszkają w takim bloku, może to być prawdziwym utrapieniem. Sąsiedzi takich lokali mówią o drastycznych przypadkach – palenia na korytarzach i balkonach, grillowania, wymiotów na klatce, rozrzucania śmieci, w tym butelek i niedopałków. Oprócz bałaganu zdarzają się też przypadki demolowania części wspólnych i interwencji Policji. Nietrudno sobie wyobrazić iż sąsiedztwo takiego lokalu, w którym impreza trwa 7 dni w tygodniu może być po prostu koszmarem.
Jak może bronić się sąsiad jak i wspólnota w takiej sytuacji?
Podstawowym mechanizmem obronnym wspólnoty jest odpowiednio ukształtowany Regulamin – takim który będzie dbał o ciszę nocną i porządek na terenie nieruchomości, ale też będzie na tyle dobrze skonstruowany, aby nie został uchylony w razie jego ewentualnego zaskarżenia przez właściciela lokalu. Interwencje policji bywają również skuteczne i nie należy się ich bać, bowiem nie uderzają one bezpośrednio we właściciela lokalu – wszakże mandat zapłaci głośny imprezowicz.
Jeżeli z różnych względów nie udało się wprowadzić albo wyegzekwować regulaminu, albo nie zdaje on egzaminu, alternatywą jest wzięcie sprawy przez sąsiada (sąsiadów) w swoje ręce i skierowanie sprawy do Sądu o naruszenie dóbr osobistych. Do kategorii dóbr osobistych zalicza się bowiem także prawo do integralności, nietykalności, spokojnego mieszkania i odpoczynku. Głośny hałas jest także tzw. immisją czyli formą emitowania substancji (którą może być również hałas) oddziałującą na nieruchomości sąsiednie. Nie są to proste sprawy. Wymagają dobrego przygotowania materiału dowodowego, który warto zbierać na bieżąco. Konieczne jest bowiem pokazanie regularności i uporczywości zjawiska.
Oczywiście, właściciel wynajmowanego lokalu nie pozostaje bez środków do obrony. Granice ingerencji przez Regulamin nieruchomości uchwalony przez wspólnotę są ograniczone. Poza tym właściciel lokalu może również wdrożyć odpowiednią procedurę chroniącą go przed ewentualnymi roszczeniami osób trzecich (np. weryfikacja osób wynajmujących lokal, wprowadzenie własnego regulaminu, interweniowanie w sprawach naruszeń, nie tolerowanie zachowań uciążliwych lokatorów itp.). Odpowiednio wdrożona procedura typu compliance dla wynajmującego i aktywne działania właściciela albo menedżera obiektu, zwiększają jego szansę na zwycięstwo w ewentualnym sporze sądowym. Należy wszakże pamiętać iż indywidualne inwestycje w najem są prawnie dozwolone i podmiot je prowadzący nie stoi z góry na straconej pozycji.
W omawianych powyżej sprawach reprezentujemy zarówno wspólnoty jak i inwestorów indywidualnych.
