08.01.2019

Lex deweloper – specustawa mieszkaniowa w praktyce

1 lipca 2018 r. Prezydent Andrzej Duda podpisał „Ustawę o ułatwieniu w  przygotowaniu i  realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących”, nazywaną także specustawą mieszkaniową lub lex deweloper.

Przedmiotowa ustawa jest narzędziem do realizacji Narodowego Projektu Mieszkaniowego, który ma zredukować deficyt mieszkaniowy poprzez budowę około 2,5 mln mieszkań do 2030  r.

Ustawa ta ma obowiązywać przez 10 lat i ułatwić tworzenie nowych mieszkań dla obywateli. W obecnym stanie prawnym inwestycje w zakresie budownictwa mieszkalnego są bardzo skomplikowane i czasochłonne. Inwestorzy muszą lawirować między rygorystycznymi przepisami administracyjnymi i budowlanymi chcąc zrealizować zakładany projekt. Rząd w celu pomocy w tym zakresie zmienił prawo na korzyść deweloperów dając im teraz możliwości do sprawniejszego przeprowadzania inwestycji.

Dzięki tym zmianom deweloperzy będą mogli teraz budować szybciej i łatwiej, Ustawa skraca prowadzenie procesu inwestycyjnego z 5 lat do roku oraz umożliwia budowę na gruntach, które do tej pory były nieosiągalne dla inwestycji mieszkaniowych, a mianowicie gruntach rolnych, powojskowych, pokolejowych i  poprzemysłowych w granicach miast. Inwestycja będzie mogła być realizowana bez względu na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a wyjątkowo co do ww., gruntów także sprzecznie ze studium uwarunkowań i  kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustawa ogranicza inwestora tylko w  zakresie budowy na rodzinnych ogórkach działkowych, obszarach szczególnie zagrożonych powodzią oraz terenach objętych ochronną. Oznacza to, że po uzyskaniu zgody gminy na lokalizację inwestycji, deweloper będzie mógł budować mieszkania praktycznie wszędzie bez względu na uchwalone plany zagospodarowania.

Uzyskanie wspomnianej zgody zostało także znacząco uproszczone. Deweloper po wystąpieniu z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji gminy czeka 60 dni na decyzję. W  między czasie gmina daje tylko  21 dni aby można było zgłosić swoje opinie i obawy wobec planowej inwestycji, a wiele istotnych instytucji z zakresu bezpieczeństwa czy ochrony środowiska pełni tylko rolę doradczą. Po tym czasie gmina uchwałą rady zatwierdza projekt lub go odrzuca.

Deweloperzy w ramach zachowania ładu urbanistycznego będą musieli  jednak przestrzegać standardów inwestycji. Budynki mieszkalne będą musiały mieć dostęp do drogi publicznej oraz znajdować się w odległości 1 km od przystanku komunikacji miejskiej, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców w odległości 500 m. Szkoły i  przedszkola muszą znajdować się w  odległości 3 km, chyba że jest to miasto powyżej 100 tys. mieszkańców, wtedy będą musiały być budowane w odległości 1,5 km. Dodatkowo deweloper musi zapewnić mieszkańcom dostęp do terenów rekreacyjnych, miejsc wypoczynku czy sportu, w takiej samej odległości jak szkoła czy przedszkole. Deweloperzy zostali także ograniczeni w kwestii wysokości planowanych budynków, mogą one być maksymalnie 14 piętrowe.

Ustawa ta budzi jednak wiele kontrowersji. Specjaliści obawiają się, że kontrola samorządowa w tym zakresie jest bardzo okrojona, można więc stwierdzić, że deweloperzy otrzymują możliwość decydowania o lokalizacji budowy bez znaczących ograniczeń ze strony państwa. Ustawa nie zapewnia, że budowane mieszkania będą przystępne cenowo dla obywateli, deweloperzy nadal sami będą decydować w tym zakresie.

Podsumowując, można założyć, że dzięki nowej ustawie deweloperzy otrzymali od państwa więcej niż oczekiwali, za spełnienie podstawowych standardów inwestycji będą mogli wybudować obiekty mieszkalne szybko i w lokalizacji dotychczas niedostępnej, bez konieczności zmian pod plany zagospodarowania.